Эксперт в сфере недвижимости, президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский считает, что цены на жилье близки к высшей точке, а по вторичному рынку уже начали немного снижаться. Когда лучше купить и продать жилье в Амурской области, как государство будет вести ипотечные программы и можно ли вообще что-то прогнозировать в 2022 году - об этом Виталий Злочевский рассказал в программе «Простые вопросы».
- Добрый день, Виталий Васильевич. Видите ли вы в Амурской области признаки «ипотечного пузыря»?
- Здравствуйте. Об «ипотечном пузыре» можно было говорить давно, когда сложились четыре ипотеки - семейная, президентская, дальневосточная и сельская. Они вместе вызвали бурный рост цен на недвижимость - примерно вдвое. Люди порой необоснованно вкладывались в очень большие объемы недвижимости. У нас в Благовещенске выбрали все возможные лимиты за март.
Думаю «ипотечный пузырь» будут немного приспускать, так как еще есть и неопределенность в экономике. И еще непонятно, как государство будет субсидировать разницу между льготной ипотекой и обычной. Сейчас уже ипотеки выдаются на новых условиях, и они жестче. Президентская ипотека пока продлена до 1 июля, ее ставка с мая – 9 % годовых. Это выше, чем было раньше - 6,5-7 %, потом 12 %, потом вернулись на 9 %. В принципе, цена адекватная, но все же выше, чем изначально было заложено в программе.
- Разница между вторичкой и первичкой - насколько велика по цене?
Сегодня первичный рынок в среднем 130-140 тысяч за квадрат, вторичный - тысяч на 10 ниже. Но льготные программы поддерживают только первичный рынок. На вторичном рынке ипотека сейчас почти встала, потому что очень дорого выходит - 20 % процентов годовых, разумный человек не будет брать такую. Пока вторичный рынок держится, но в отдельных случаях уже есть дисконт. Продавцы при каких-то экстренных случаях - раздел имущества, переезд - скидывают серьезно.
- Рыночное поведение и себестоимость - что сегодня влияет больше на цену?
- Думается, что себестоимость больше влияет. Сегодня импортная составляющая увеличивается в цене, много привозных отделочных материалов. Какое-то время у застройщиков уйдет на поиск импортозамещения. Возьмем пример: при рыночной цене квартиры условно в два миллиона владельцу такого же жилья, купившему ее за миллион год назад, все равно приятно продать за миллион сто. А застройщик таких скидок сделать не сможет. Ниже себестоимости нельзя.
- Индивидуальное жилищное строительство дешевле обходится? Этим можно объяснить, как сильно разрослась коттеджная застройка в Чигирях, Верхнеблаговещенске и других пригородах.
- Да, по цене выходит ощутимо дешевле. Но я хотел бы посоветовать сейчас всем, кто строится, запастись сразу всеми материалами. На складах есть еще остатки импортных строительных и отделочных материалов. Когда будут и будут ли новые поступления и по какой цене, сказать невозможно. Они уже подорожали примерно на 30 %. А логистика еще не настроилась.
- Традиционно к концу года рынок активизируется, летом тормозит. Что в этом году?
- В марте люди скупили все, что можно было скупить, в том числе на кредиты. Сейчас затишье. Первичный рынок поддерживается за счет льготных ипотек, но о росте я бы не говорил. Вторичный рынок пока смотрит на первичный рынок, но, как я уже сказал, у него уже как минимум плато. И есть признаки падения.
- То есть тем, что хочет купить вторичку, надо немного подождать.
- Это как сказать. В прошлый кризис два года шло падение цен. Если к этому дну у потенциального покупателя будет еще наличка, и они будет чего-то стоить…
- Очень важное замечание!
- .. да! Для сравнения: в кризис 2008-2009 и 2014-2015 годов те, кто имел наличные накопления, значительно выиграли, когда рынок был на дне. А вот ипотечные программы в этот период, как правило, очень дорогие.
- Советы давать сложно.
- Невозможно. В обычный-то кризис сложно прогнозировать. В наше время на завтра нельзя сказать ничего определенного, что говорить о долгосрочном будущем! Но тенденции, в принципе кое-какие видны.
- Спасибо за интервью.
При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт AMUR.LIFE обязательна.
